매매라는 말은 정말 자주 사용되며, 실생활에 있어서도 자주 이루어지는 행위입니다. 계약서를 작성해야만 매매가 이뤄지는 것은 아니며 우리가 시장이나 마트에서도 물건을 사고 파는 자체도 매매입니다.
이 시간에는 매매의 법률적인 내용을 한번 다뤄볼텐데 어떻게 성립되며 매매의효력은 무엇인지 그리고 환매란 무엇을 말하는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.
매매란?
국어사전에서 매매를 검색하면 물건을 사고파는 일이라고 간편하게 풀이하고 있습니다. 이러한 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하게 됨으로써 그 효력이 생기는 것입니다.
매매의 법률적 성질
- 낙성계약 : 당사자의 의사표시의 합치만으로 성립하는 계약
- 유상계약 : 계약 다사자 쌍방이 서로 대가적인 의미를 가지는 출연을 하는 계약
- 쌍무게약 : 걔약당사자가 대가적 의미를 가지는 채무를 부담하는 계약
- 불요식계약 : 계약시 별다른 방식이나 형식을 필요로 하지 않는 계약
- 재산권 이전과 대금의 지급을 목적으로 함 : 반대급부는 금전에 한한다는 점에서 교환과 구별할 수 있음
- 현실매매도 매매의 일종으로 봄
매매의 성립
매매는 어떻게 성립이 될 수 있는지 한번 알아보도록 하겠습니다. 크게 매매의 예약, 계약금 예약으로 볼 수 있습니다.
매매의 예약
장래에 매매를 성립시킬 것을 미리 약속하는 것으로 매매의 예약은 두가지로 분류할 수 있습니다. 당사자의 일방적인 의사표시만으로 매매계약이 성립하는 것과 일방이 청약을 하고 상대방이 이를 승낙하는 경우 매매계약이 성립되는 것입니다.
계약금 예약
매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자의 경우 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 예컨데 부동산 계약금 및 보증금 등을 지불 및 수령한 상황을 이야기 합니다.
매매계약비용의 부담
매매계약에 있어 관한 비용은 당사자 사이에 특약이 있는 경우 그렇게 하며 특약이 없는 경우에는 당사자 쌍방이 균등하여 분담하여야 합니다. 예를들어 토지측량비, 평가비용, 계약서작성비용, 공정증서 작성비용, 중개업자 보수 등이 해당합니다.
매매의 효력
매매가 이뤄지게 되는 경우 매도인과 매수인은 의무를 지니게 됩니다. 어떠한 의무를 지니게 되는지 한번 알아보도록 하겠습니다.
매도인의 의무
매도인은 재산권이전의무와 담보책임으로 매매의 목적인 권리 또는 물건에 대한 하자 내지 불완전한 책임이 있는 때에 매도인이 매수인에 대하여 부담하는 책임을 집니다.
매수인의 의무
매수인은 매도인에게 대금지급의 의무가 있을뿐만 아니라 목적물수령에 대한 의무도 함께 지닙니다.
환매
환매는 매도한 물건을 원래의 매도인에게 다시 파는 계약을 이야기 하는데, 매도인이 매매를 계약함과 동시에 환매할 권리를 보류한 떄에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있습니다. 이 경우 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없는 경우 이를 상계한 것으로 봅니다.
요건
- 목적물 : 동산, 부동산, 기타 재산권
- 계약의 동시성 : 환매특약은 매매계약과 동시에 이루어 져야 함
- 대금의 동액성
- 환매기간 : 부동산 5년, 동산 3년을 넘지 못하며 연장또한 불가함
- 등기 : 부동산의 경우 매매등기와 동시에 환매권 보류를 등기할 수 있으며 이를 등기한 때에 효력이 생기게 됨
재매매계약
재매매계약은 동산, 부동산 기타의 재산권 모두 가능하다는 점에서 환매와 목적물의 범위가 같지만 매매계약 체결 이후에 계약을 하여도 무방하고 대금의 동액성에 대한 제한이 없으며 존속기간에 대한 제한을 하지않고 소유권이전청구권의 가등기로 진행되는 점에서 차이가 있습니다.
끝으로
매매에 있어 가장 흔히 범하는 실수중 하나가 가계약이 있는데, 이 경우 별도 특약을 남겨놓지 않으면 계약금 예약으로 보기 때문에 반드시 특약을 남겨놓는 것이 좋습니다.
매매에 있어 수많은 분쟁이 발생하게 되는데, 이러한 분쟁이 발생하지 않도록 사전에 정확하게 확인하는 것은 물론이며 쌍방의 합의하에 “특약”을 기록해 놓음으로써 분쟁을 최소화 할 수 있을 것입니다.