임대차에 대해서 정확하게 알고 계신가요? 그저 전세 및 월세계약 정도로만 알고 계시는 경우가 많을텐데, 이 시간에는 임대차가 갖는 법적 효력과 보증금 및 권리금에 대한 내용에 대해서 파악해 보도록 하겠습니다.
임대차란?
임대차는 당사자일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익할 수 있도록 하고 상대방이그 대가로서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 이야기 합니다.
부동산 임차권의 강화
- 대항력 강화 : 주택의 경우 인도와 주민등록을 통해 익일부터 제 3자에게 대항력이 생김
- 방해배제 : 점유권에 기한 손해배상, 방해배제청구를 인정하고 등기한 경우 임차권에 기인한 방해배제, 방해예방청구권을 인정하나 목적물반환청구는 허용되지 않음
- 처분가능성 : 임대인의 동의 없이 양도 및 전대 불가, 다만 작은 부분을 타인에게 사용하게 하는 경우는 동의를 요구하지 않음
- 임차권의 존속보장 : 임대차 최단기간에 대한 보장은 없으나 주택임대차의 경우 최소 2년 보장
임대차의 존속기간
유형에따라 존속기간이 어떻게 되는지에 대해서 알아 볼 수 있습니다. 해당 내용은 매우 중요한 부분으로 명확하게 구분하여 파악해 둔다면 도움이 될 것입니다.
계약으로 기간을 정한 경우
원칙적으로 존속기간은 20년을 넘기 못하고, 갱신 시 10년을 넘지 못하지만 횟수에 대해서는 제한을 두지 않습니다. 그러나 석조, 석회조, 연와조와 같은 견고한 건물 및 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 임대차의 경우에는 20년에 대한 제한을 받지 않고, 갱신 기간에 대한 제한도 없습니다. 최단기에 대한 제한이 없으나 주택의 경우 최소 2년을 적용합니다.
임대차의 갱신
- 계약의 갱신 : 10년을 넘지 않는 범위에서 약정기간 갱신 가능
- 갱신청구권 : 토지임차인의 갱시청구권은 청구권이며 임대인을 이를 거절 할 수 있음
- 지상물매수청구권 : 형성권으로 강행규정으로 이에 반하는 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없음
- 묵시적생신 : 임대차 기간 만료 후 임대인이 상당한 기간 내 이의를 하지 않으면 동일한 조건으로 다시 임대차 한것으로 보며 이 경우 기간만큼은 동일한 것으로 되지 않아 약정이 없는 것으로 되어 언제든지 계약해지 통고가 가능함(임대인은 6개월 이후, 임차인은 1개월 이후 효력 발생)
계약으로 기간을 정하지 않은 경우
당사자는 언제든지 계약해지 통고가 가능하며 토지, 건물, 공작물 임대인은 6개월 임차인은 1개월, 동산 임대차는 5일이 경과함으로써 그 효력이 발생합니다.
단기임대차 존속기간
- 식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조와 같은 건축을 목적으로 한 토지 임대차 : 10년
- 기타 토지임대차 : 5년
- 건물 및 기타 공작물 임대차 : 3년
- 동산의 임대차 : 6개월
임대차의 효력
- 임대인의 권리
- 차임지급청구권
- 차임증액청구권
- 법정저당권의 인정
- 목적물반환청구권
- 임대인의 의무
- 목적물 사용 및 수익하게 할 의무
- 비용상환의무
- 임대인의 담보책임
- 임차인의 권리
- 임차권
- 비용상환청구권(임의규정)
- 계약갱신청구권
- 지상물매수청구권
- 부속물매수청구권(강행규정)
- 보증금반환청구권
- 임차인의 의무
- 임차물보관의무
- 임차물반환의무
- 차임지급의무
보증금
부동산 임대차 및 특히 건물임대차에서 임차인의 의무를 담보하기 위하여 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전 기타의 유가물로 부동산소유권을 이전하는 경우 원칙적으로 임차인은 양수인에 대해 보증금 바환 청구를 할 수 없으나 제3자가 임대인의 지위를 승계한 때에는 그와 함께 보증금반환의무도 인수되었다고 해석됨
권리금
토지나 건물중에서도 점포의 임대차에 부수하여 법적으로 그 가치를 평가할 수는 없으나 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익이나 특수한 권리이용의 대가로 임차권의 양수인이 양도인에게 지급하는 금전을 이야기 합니다.
마무리
임차권에 대한 내용에 대해서 알아보았는데, 임대인과 임차인이 갖는 의무과 권리에 대해서 이해를 해둔다면 실생활에서 많은 도움이 될 것입니다.
그 중 묵시적갱신에 대한 내용이 임대차에 있어 많은 분쟁을 보이기도 하는데, 특히 통고 후 효력이 발생하는 기간(임대인 6개월 임차인 1개월)에서 문제가발생하기도 합니다.
이 글을 통해 법에 대한 기준과 해석을 명확하게 해 둔다면 임대인 및 임차인 쌍방에 있어 권리와 의무를 다하는데 도움이 될 뿐만 아니라 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있으리라 생각합니다.