부동산에 대한 정책은 부동산과 인간과의 관계악화의 제 문제로서 특히 토지의 경우에는 한정되어 있기 때문에 수요와 공급의 분균형으로 인한 지가상승 및 국토이용의 문란, 양적, 질적 주택공급의 문제와 환경파괴의 문제 등이 연결되어 있습니다.
이에 따라 국가(정부)에서는 부동산 시장에 개입을 하게 되는데, 이러한 개입이 시장에 어떠한 영향을 끼치는지 한번 알아보도록 하겠습니다.
부동산 정책
부동산 정책은 문제의 인지로부터 시작됩니다. 이후 관련된 정보의 수집과 분석을 통하여 대안을 작성하며 이를 평가하고 대안을 선택하여 정책을 집행하게 됩니다. 정책은 집행만으로 끝나는 것이 아니며 이후 정책의 평가까지 이뤄지게 됩니다.
정부의 시장개입
정부의 시장 개입은 정치적 기능과 경제적 기능으로 구분해 볼 수 있습니다. 정치적 기능으로는 효율성, 형평성 등 다양한 사회적인 목표를 달성하는데 있으며 경제적 기능으로는 시장실패를 수정하기 위하여 개입하게 되는 것입니다.
지역지구제
지역지구제는 토지를 이용하는데 있어 수반되는 외부효과를 제거 및 감소시키기 위하는데 목적을 두고 있습니다. 즉 어울리지 않는 토지이용을 규제하는 것입니다.
이러한 지역지구제의 효과는 단기적으로 주택 수요를 증가시켜 주택의 가치를 단기적으로 상승시키고, 장기적으로는 생산요소 가격이 일정하다면 원래는 주택가치 수준에서 그 지역의 주택 착공량을 증가시킵니다.
하지만 이러한 특정지역 독점적 지위로 인한 자원의 부적정할당의 문제가 발새할 수 있으며 추가적인 수익이 기존 부동산 소유자에게 귀속된다는 문제가 있습니다.
위와같은 문제를 보완하기 위한 정책으로는 성과주의 지역지구제, 계획단위개발, 재정적 지역지구제, 개발권양도제, 인센티브 지역지구제 등이 있습니다.
토지정책
토지정책의 시행은 투기를 억제하고 지가를 안정시키고 택지를 지속적으로 공급 및 확대하고 개발이익 사유화를 방지하며 토지의 오용 방지 및 무용토지 활용을 위해 시행됩니다.
- 토지소유제도 : 소유권 중심에서 이용권 중심으로 전환하며 국, 공유지 처분 중심에서 보전중심으로, 개발이익환수를 통하여 토지소유에서 오는 불평등을 해소하는데 목적을 둡니다.
- 토지이용규제 : 토지이용의 효율화와 생산성 제고를 위한 제도를 운영하며 규제를 일원화 합니다.
- 토지개발 : 민간토지개발주체의 육성 및 강화시키며 토지개발과 주택건설 능률적 연계를 통한 토지개발사업을 효율적으로 추진합니다.
- 토지거래 : 지가안정과 투기억제, 부동산중개업자의 전문적 자질을 향상시키고, 부동산 권리분석사 제도를 도입합니다.
토지정책수단
- 직접적 개입 : 계획적 개발, 공공용지 확보, 개발이익 환수, 택지의 대량공급, 초과매수, 토지은행제도, 공영개발, 토지수용, 공공임대보유, 토지구획정리사업
- 간접적 개입 : 토지시장과 결부된 경제적 동기를 직접적으로 조정하고 토지시장의 원활한 여건을 조성하거나 기능을 저해하는 요소를 제거 합니다.
현행 토지정책
- 토지의 취득 및 거래를 직접적으로 제한 : 토지거래허가제, 농지취득자격증명제
- 토지소유 및 거래로 인한 자본이득 및 불로소득 환수 : 개발부담금, 종합부동산세, 양도세, 비업무용토지제도
- 전형적인 투기수단 탈법행위 금지 : 부동산실명제, 미등기전매금지, 등기의무화, 검인제도
- 투기를 사전에 억제하고 사후에 효과적으로 적발 : 정부합동 부동산대책본부, 토지전산ㅁ아, 투기예고지표, 투기단속반
토지 공개념
토지를 이용함에 있어 공공복리를 우선하고, 합리적으로 이용되고 개발되도록 하며 톶의 거래는 적정 면적과 적당한 가격으로 이루어지도록 유도합니다.
또한 토지의 이용이 자연환경의 보존에 피해가 가지 않도록 하여야 하며 양호한 생활환경 확보와 국토의 균형잇는 발전에 기여하도록 합니다.
- 토지소유 관련 : 농지소유 상한제, 기업의 비업무용 토지에 대한 중과
- 토지거래 관련 : 검인계약서, 토지거래허가제, 농지취득가격증명제, 투기과열지구(분양권 전매제한), 투기지역(양도소득세 실거래가 부과), 부동산실거래가 신고
- 토지이용 관련 : 용도지역, 지구,구역제
- 개발이익환수제도 : 개발부담금제도, 양도소득세, 부동산가격 공시제도
주택정책
주택의 정책을 통해 양적, 질적으로 충분한 주택을 확보하며 쾌적하 주택을 확보하는데 목적을 두고 있습니다. 다면적인 정책의 총칭으로 주택 문제 해결에 기여하기 위하여 행하는 정책이라고 볼 수 있습니다.
- 공급확대방안 : 신규주택의 건설촉진 및 재고주택의 보전과 개량
- 구매력 강화 방안 : 일반소득분포, 주택규모분포 개선, 서민을 위한 저당금융제도, 사회임대주택제도, 주택비의 지원 및 보조, 세제상의 혜택
- 주거환경계획 : 안전하고 건강한 주거환경, 편리하고 효율적, 쾌적, 문화적 주거환경 조성
임대주택정책
임대료규제정책
주택의 소유자가 특정 수준 이상으로 임대료를 부과할 수 없도록 하는 제도로 솓그의 불균형적 배분을 시정하기 위하여 사회적ㅈ챙적 차원에서 임대료를 일성 시점으로 동결하는데 목적을 두고 있습니다.
균형임대료보다 규제임대료가 낮은 경우 투자자의 임대주택 투자 회피, 임대부동산 질적 저하, 기존 임차자 주거이동 저하, 초과수요로 암시장 형성, 임대료에 대한 이중가격 형성 등의 효과가 나타날 수 있습니다.
임대로보조정책
일정수준 이하의 저소득층에게 정부가 직접 임대료의 일부를 지원해주는 것으로 임대주택시장의 수요를 증대시켜 공급을 자극하는 목적이 있습니다.
저소득층의 실질소득 증대효과로 소비하는 임대주택 양을 증가시키며 이는 호용도 증가와 다른 재화의 소비량도 증가시키는 효과를 가집니다.
공공주택정책
정부에서 저소득층 주거비를 경감시키기 위하여 시장임대료보다 저렴하게 주택을 공급함으로써 저가주택의 손실에 대한 대체와 저가주택 부족을 지원하기 위함입니다.
임대료에 대한 이중가격을 형성하여 저소득층에게 혜택을 주는 효과를 지닙니다.
끝으로
부동산의 정책은 공공복리를 위함이 최우선이 되어야 할 것입니다. 불특정 소수를 위한 정책보다는 일반적인 다수를 위한 정책의 시행이 가장 중요하다 생각합니다.
물론 100%를 만족시킬수는 없겠으나 10명 중 1명이 만족하는 정책보다는, 10명중 1명이 피해, 손해를 보더라도 9명이 만족하는 정책을 취하고 1명은 정부에서 직, 간접적으로 지원을 하면 된다고 생각합니다.