임대차관련 내용은 민법에서 규정하고 있으나, 주택임대차의 경우에는 특별법으로 하여 특별법에 해당되는 내용을 우선합니다. 물론 특별법에 별도 규정이 없는 경우에는 민법를 따릅니다.
이러한 민사특별법중에서도 주택임대차보호법은 매우 중요한데, 우리의 실생활과도 아주 밀접한 관계는 물론 실생활에서 자주 접하는 내용이기 때문입니다.
주택임대차보호법
임대인이, 임차인에게 주거용 건축물의 전부 또는 일부를 사용하고 수익할 수 있도록 할 것을 쌍방이 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하는 유상, 쌍무, 낙성, 불요식 계약입니다.
- 유상 : 대가적 의미를 가지는 재산성의 출연을 하는 계약
- 쌍무 : 쌍방이 권리와 의무를 짐
- 낙성 : 합의시점을 계약일로 함
- 불요식 : 계약에 있어 특정 양식을 요하지 않음
목적
주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 합니다.
적용범위
주거용 건물로 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용하며,주거용주택인가의 여부는 국민의 주거생활 안정이라는 목적의 취지에 비추어 실질적으로 판단해야하고 등기부 및 건축물관리대장 등 공부상의 표시에 의하여 형식적으로 결정되는 것은 아니며 판단시기는 임대차계약체결시기를 원칙으로 합니다.
이에따라 집합건축물의 지하실 등 공용부분을 주거용으로 사용되는 한 주택임대차보호법이 적용됩니다. 또한 비주거용 건물인 창고 등의 경우에도 내부구조를 변경하여 주택으로 사용하여왔고 임대인의 동의하에 내부구조를 변경하여 주거용 건물로 사용한 경우에는 보호를 받지만, 애초 창고를 임대하여 무단으로 주택으로 사용한 경우라면 보호를 받지 못합니다.
관활관청으로부터 허가를 받지 않고 건축한 무허가건물이나 사용승인을 받지 못한 건물도 주거용으로 적용되기위해서는 그 건물이 구좋상 주거로 사용될 수 있을 정도의 실질적인 형태를 갖추어야 합니다.
적용배제
- 일시사용을 위한 임대차의 경우에는 적용 하지 않으며 법인이 주택을 임대차하거나 무상인 사용대차에도 적용받을 수 없습니다.
- 저소득층 무주택자의 주거안정을 위한 전세임대주택을 지원하는 법인 및 중소기업법에 해당하는 소속지원의 주민등록에는 대항력을 인정합니다.
주택임차권의 대항력
임대차는 그 등기가 없는 경우라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우라면 그 다음날부터 제 3자에 대하여 효력이 생기며, 이 경우 전입싯노글 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.
임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보며 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 민법을 준용합니다.
임차주택의 양수인에 관한 관계
- 임차주택의 양수인 기타 상속/경매 등으로 임차물의 소유권을 취득한 자는 임대인의 지위를 당연히 승계한 것으로 봅나다. 따라서 임차보증금반환채무도 당연히 양수인 등에게 승계되며 종전의 임대인은 그 채무를 면합니다.
- 임대차가 존속기간의 만료 등으로 종료한 경우에는 임차인이 보증금을 반환받기 전까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 규정하며 임대차가 종료한 경우에도 대항력이 유지되도록 경제적 약자인 임차인을 배려합니다.
제 3자와의 관계
저당권자, 압류채권자보다 먼저 주택의 인도와 전입신고를 하여 대항력을 갖춘 경우라면 임차권자가 우선하게 되지만, 후에 대항요건을 구비한 경우에는 그에 대항할 수 없습니다.
존속보장
- 최단기간의 제한 : 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 경우 그기간을 2년으로 봅니다. 따라서 최소 2년의 존속이 보장됩니다.
- 편면적 강행규정 : 주택임대차보호법에 위반되는 약정은 모두 무효가 아니며 임차인에게 불리한 경우 무효가 되는 편면적 강행규정이기 때문에 2년미만으로 임대차를 약정했다고 하더라도 임대인 최소 기간 2년을 주장할 수 없습니다.
- 묵시적갱신 : 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같습니다. 이 때에 임대차 존속기간은 2년으로 보며 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖의 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 적용받지 못합니다.
끝으로
이러한 임대차 보호에 관한 특별법은 임차인의 보증금의 회수와, 소액보증금의 보호라는 의미를 지니고있습니다.
그러나 얼마전까지만하더라도 빌라 전세사기로 많은 문제가 발생하였음에도 불구하고, 전혀 보호를 받지 못한 경우도 있습니다. 결국 임차인을 위한 최소한의 보호이지 모든것을 보호해주는 것이 아니므로, 임대차중에서도 특히 전세계약은 신중을 기하여야 할 것입니다.